Вы платите налоги за недвижимость, которая находится у вас в собственности. Налоги рассчитываются от кадастровой стоимости земли. Чем выше кадастровая стоимость – тем выше налоги. Кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но не всегда это так. Поэтому вы имеете право платить меньше налогов, а для этого вам нужно снизить кадастровую стоимость своей недвижимости.
Кадастровая оценка проводится по заказу региональных органов власти не реже 1 раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года (за исключением городов федерального значения, где оценка проводится не реже чем 1 раз в 3 года).
Кроме налогов, из кадастровой стоимости рассчитывается также и стоимость аренды.
На практике кадастровая стоимость может отличаться в 10 раз от реальной рыночной стоимости объекта, значит земельный налог вы платите в 10 раз больше, чем могли бы.
Итак, кадастровая стоимость объекта недвижимости – это величина, часто значительно отличающаяся от реальной рыночной стоимости данного объекта. Происходит это потому, что оценка кадастровой стоимости производится «укрупненно», без учета индивидуальных особенностей недвижимости. Не секрет, что органам местного самоуправления и органам исполнительной власти субъекта РФ выгодно, чтобы кадастровая стоимость объектов была высокой, так как от этого зависит пополнение бюджета.
Вместе с тем, законодатель предусмотрел возможность установления справедливой рыночной цены недвижимого имущества. Для этого определен механизм защиты прав арендаторов и собственников недвижимого имущества путем оспаривания кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению данных споров при Росреестре и в суде.
Алгоритм действий необходимых для снижения кадастровой стоимости
- Шаг 1. Выясняем, влияет ли кадастровая стоимость на ваши платежи?
Если Вы владеете землей, как Собственник
Земельный налог оплачивается из кадастровой стоимости, вам интересно заняться его снижением
Если Вы владеете землей, как Арендатор государственной или муниципальной земли
Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности определяется одним из следующих способов:
- на основании кадастровой стоимости земельных участков;
- по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
- на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков.
Вам необходимо проверить формулу расчета арендной платы, указанную в договоре аренды либо приложении к договору, если в расчет включается составляющая – кадастровая стоимость земли, то вам интересно заняться ее снижением.
Если договор заключен на торгах, либо расчет производится исходя из рыночной оценки или из арендных ставок без учета кадастровой стоимости, то снижение кадастровой стоимости Вам тоже может быть интересно, если вы хотите выкупить данный земельный участок.
Если Вы владеете зданием или помещением как Собственник - физическое лицо
На территории большинства субъектов РФ налог на имущество физических лиц в 2018 году рассчитывается исходя из кадастровой стоимости этого имущества, за исключением: Республики Алтай, Республики Дагестан, Алтайского края, Красноярского края, Приморского края, Волгоградской области, Иркутской области, Курганской области, Свердловской области, Томской области, Республики Крым, г. Севастополя.
А с 2019 года налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости будут оплачивать также в Республике Дагестан и Красноярском крае.
Таким образом, все собственники недвижимого имущества, расположенного в пределах муниципальных образований и городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, за исключением Республики Алтай, Алтайского края, Приморского края, Волгоградской области, Иркутской области, Курганской области, Свердловской области, Томской области, Республики Крым, г. Севастополя, заинтересованы в снижении кадастровой стоимости, поэтому данная статья для вас.
Если Вы владеете зданием или помещением как Собственник - юридическое лицо
Налог на имущество российских организаций может определяться исходя из кадастровой стоимости стоимость только в отношении объектов:
- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых предусмотрено размещение или фактически размещаются офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания
- жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
При этом объекты, указанные в пунктах 1) и 2), должны быть включены в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ до 01 января налогового периода.
Данный порядок не применим в отношении недвижимого имущества, расположенного в Республике Саха (Якутия), Красноярском крае, Владимирской, Волгоградской, Курской, Оренбургской, Орловской, Ростовской областях, Ненецком и Чукотском автономных округах, Республике Крым, г. Севастополь, так как данные субъекты РФ не приняли решение о переходе на исчисление налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Указанный перечень можно найти в справочно-правовых системах Консультант+, Гарант, а также на официальном сайте уполномоченного органа исполнительной сласти субъекта РФ или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Если ваш объект недвижимости, включен в указанный перечень, то снижение кадастровой стоимости для вас представляет существенный интерес.
- Шаг 2. Определяем возможность снижения кадастровой стоимости
Для этого вам нужно направить запрос на экспресс-анализ, так как в редких случаях кадастровая стоимость может не отличаться от рыночной стоимости вашего объекта.
В случае возможности снижения кадастровой стоимости начинаем процедуру.
- Шаг 3. Этапы процедуры снижения кадастровой стоимости
Процедура снижения состоит из нескольких этапов:
-
Оценка
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Срок изготовления отчета об оценке в оценочных организациях составляет примерно от 7 до 21 дней. Отчет об оценке необходимо производить на дату определения кадастровой стоимости .
-
Обращение в комиссию
На этом этапе вам необходимо подготовить пакет документов и подать их в комиссию при Росреестре по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости .
Напоминаем, что срок рассмотрения заявления в комиссии составляет 1 месяц, а физические лица (включая индивидуальных предпринимателей), вправе обратиться с административным исковым заявлением сразу в суд, без обращения в комиссию.
В случае вынесения комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, вы можете либо устранить указанные в решении замечания и обратиться в комиссию повторно, либо обратиться в суд. -
Суд
Срок рассмотрения дела в суде – от 2 месяцев, при этом по делу может быть назначена также судебная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта.