Письмо Минфина РФ от 11.05.2011 03-07-10/08

Вопрос: Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ с 01.10.2010 от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

Оказываемые застройщиком услуги носят длительный характер. В договорах участия в долевом строительстве определено вознаграждение застройщика за оказание услуг в процентном отношении (1 - 5%) от общей цены договора. С указанных сумм, поступивших от дольщиков до 01.10.2010, начислялся НДС как с авансовых платежей, полученных в счет предстоящего оказания услуг.

Вправе ли застройщик принять ранее начисленные суммы НДС к вычету?

По условиям учетной политики организации услуги застройщика подлежат налогообложению НДС по окончании строительства, с вводом объекта в эксплуатацию. До ввода объекта в эксплуатацию себестоимость оказанных заказчикам услуг формируется на отдельном счете.

Правомерно ли применение в данном случае п. 8 ст. 149 НК РФ?

Подлежит ли налогообложению НДС ранее сформированная на отдельном счете стоимость услуг застройщика по объектам, введенным в эксплуатацию после 01.10.2010?

Должен ли застройщик восстановить суммы "входного" НДС со стоимости товаров, работ, услуг и имущественных прав, приобретенных для использования в собственной деятельности по оказанию услуг дольщикам, ранее (до 01.10.2010) правомерно принятого к вычету, в связи с применением пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ? Если да, то в каком порядке?

Подпункт 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ содержит фразу "за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения". Означает ли это, что вознаграждение по услугам застройщика в доле, приходящейся на строительство торгово-офисных помещений, относящихся к комплексу здания жилого дома или офисным помещениям первого этажа, облагается НДС?

В момент передачи объекта недвижимости от застройщика к участнику долевого строительства с положительной разницы между договорной стоимостью и фактическими затратами на строительство исчислялся НДС.

Облагаются ли НДС суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 01.10.2010?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 11 мая 2011 г. N 03-07-10/08

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам освобождения от налога на добавленную стоимость услуг застройщиков, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до 1 октября 2010 г., в которых стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, и сообщает следующее.

Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с 1 октября 2010 г. от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

В случае если договором участия в долевом строительстве, заключенным до 1 октября 2010 г., стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, то необходимо руководствоваться следующими нормами Кодекса.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 171 Кодекса в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, подлежат вычетам.

Таким образом, если в вышеназванный договор участия в долевом строительстве внесены изменения, согласно которым стоимость услуг застройщика уменьшена на сумму налога на добавленную стоимость, то сумма налога, исчисленная и уплаченная в бюджет застройщиком при получении оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания этих услуг и возвращенная застройщиком участнику долевого строительства на основании изменений к договору, принимается к вычету.

Пунктом 8 ст. 149 Кодекса установлено, что при отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению, налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты. В связи с этим если в договор участия в долевом строительстве, заключенный до 1 октября 2010 г., в котором стоимость услуг застройщика определена с учетом налога на добавленную стоимость, внесены изменения, предусматривающие новую стоимость услуг застройщика без учета налога на добавленную стоимость, то при реализации этих услуг после 1 октября 2010 г. налогоплательщиком, не отказавшимся на основании п. 5 ст. 149 Кодекса от освобождения от налогообложения, налог на добавленную стоимость не исчисляется и в бюджет не уплачивается.

Что касается вычетов налога на добавленную стоимость, то на основании пп. 2 п. 3 ст. 170 Кодекса в случае использования приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления операций, освобождаемых от налогообложения налогом на добавленную стоимость, суммы налога на добавленную стоимость, ранее принятые к вычету налогоплательщиком по таким товарам (работам, услугам), подлежат восстановлению. В связи с этим при использовании приобретенных товаров (работ, услуг) в операциях по реализации услуг застройщика, освобожденных от налогообложения с 1 октября 2010 г. на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса, суммы налога по указанным товарам (работам, услугам), ранее принятые к вычету, подлежат восстановлению в порядке, установленном п. 3 ст. 170 Кодекса.

При применении нормы пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса в отношении многоквартирных домов, имеющих встроенные или пристроенные торгово-офисные или офисные помещения, предусмотренные планировкой таких домов, вознаграждение по услугам застройщика, оказываемым при строительстве этих домов, подлежит освобождению от налогообложения налогом на добавленную стоимость в полном объеме.

По вопросу налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, оказывающего услуги на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, сообщаем, что поскольку согласно ст. 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

11.05.2011