2 марта вступил в силу новый порядок определения кадастровой стоимости недвижимости. Это порядок касается ограниченного круга объектов.
Документ устанавливает порядок определения кадастровой стоимости новых (или вновь учтенных) объектов, объектов, у которых изменились качественные и количественные характеристики, а также уже учтенных объектов, при включении сведений о них в ЕГРН. Прежде всего, это земельные участки, незавершенное строительство, отдельные помещения в зданиях и машино-места.
Если не вдаваться в ненужные подробности, то данный порядок указывает, что кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается путем умножения площади объекта на УПКС. Самая главная деталь в данной формуле - это УПКС или удельный показатель кадастровой стоимости. Грубо говоря, оценщик берет группу схожих объектов в регионе, населенном пункте, городе и так далее. Затем с помощью математических операций выводит среднее значение УПКС. Дальше площадь, объем или иная характеристика конкретного объекта умножается на УПКС, и получается кадастровая стоимость. Естественно, что последняя может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону от реальной, рыночной цены недвижимости.
Ничего принципиально нового в такой методике нет. Она уже давно применяется для объектов незавершенного строительства, неопределенного вида использования, а также для земельных участков. Просто раньше все эти требования были закреплены в многочисленных методических указаниях и порядках определения стоимости вышеперечисленных объектов. Теперь Минэкономразвития отменил их и свел уже существующие правила в один документ.
Документ содержит и новеллы. В нем появились указания на порядок расчета стоимости машино-мест. Интересно, что стоимость машино-места определяется с использованием УПКС для нежилых помещений. Еще одно новшество - определение стоимости единого недвижимого комплекса. Она будет высчитываться обычным сложением размеров кадастровой стоимости зданий, участков и других объектов, входящих в ЕНК.
Также более подробно расписан механизм определения кадастровой стоимости земельных участков. Например, при объединении наделов, в случае их перераспределения с нераспределенными землями или в ситуации, когда участок имеет больше одного вида разрешенного использования.
Подводя итог, новый порядок определения кадастровой стоимости не ведет к дополнительным преимуществам. Собственники незавершенного строительства, ЕНК и перераспределяемых наделов получили понятное представление о том, как рассчитывается стоимость их недвижимости. Кроме того, теперь при объединении участков или при их перераспределении с нераспределенными землями будет устанавливаться более низкая (чем обычно) кадастровая стоимость. Это, конечно, расширит возможности для аренды и продажи земли.
Однако стоимость, рассчитанная с помощью УПКС, как говорится, все равно является "средней по больнице". При большом отклонении от рыночной цены, собственнику придется оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке.
Источник «Российская газета»