Госдума 10 ноября 2026 года приняла во втором чтении законопроект № 155842-8 об управлении имуществом общего назначения в жилых комплексах. Он устанавливает правила для коттеджных посёлков и других территорий с индивидуальными и блокированными жилыми домами: как оформить общую инфраструктуру, распределять расходы и выбирать управление.
Как посёлок получит статус жилого комплекса
В проекте жилой комплекс — это участки с домами или предназначенные для их строительства, объединённые с землёй и объектами общего назначения. К общей инфраструктуре относятся территории для прохода и проезда, инженерного обеспечения, охраны и сбора отходов, а также обслуживающие посёлок объекты: например, ворота, ограждения, котельные и пожарные водоёмы.
Границы комплекса определяются проектом планировки и, когда он необходим, проектом межевания. До утверждения документы должны одобрить собственники более чем половиной голосов от их общего числа. Если вся земля принадлежит одному лицу, решение принимает этот собственник. Комплекс считается образованным после внесения сведений о его границах в ЕГРН.
Правила не распространяются на общее имущество территорий садоводства и огородничества. Включение в комплекс государственных или муниципальных участков и объектов общего назначения проект также не допускает.
Кому будут принадлежать дороги и сети
Доля собственника участка в общем имуществе должна быть пропорциональна площади его земли. При продаже участка доля переходит покупателю вместе с ним. Продать её отдельно или выделить в натуре нельзя.
Если на момент образования комплекса все участки принадлежат одному лицу, общая долевая собственность на предназначенную для общего пользования инфраструктуру возникает, когда первый участок переходит другому собственнику.
Для существующей инфраструктуры проект сохраняет уже возникшие права — как общую долевую, так и индивидуальную собственность. Для земель, предназначенных проектом планировки под проход и проезд, предусмотрен специальный порядок: собственники могут не менее чем двумя третями голосов от общего числа решить приобрести их в общую долевую собственность и заключить соглашение с владельцем. При его отказе вопрос о приобретении решается в суде.
Проезд будет свободным, содержание — общим расходом
Собственникам и законным пользователям домов и участков предоставляется свободный проход и проезд к своей земле без отдельной платы. Правило касается земель общего назначения, отведённых под эти цели в утверждённом проекте планировки. Препятствовать такому доступу запрещено.
Расходы на содержание и сохранение имущества в общей долевой собственности распределяются соразмерно долям. Иной порядок собственники могут установить единогласным решением. Для утверждения размера расходов нужно не менее трёх четвертей от общего числа голосов собственников, которым принадлежит это имущество.
Для другой инфраструктуры, оставшейся в индивидуальной собственности владельцев участков, пользование оформляется соглашением. Проект требует одинаковой платы для собственников участков, использующих такое имущество для своих потребностей. Спор об условиях соглашения может разрешить суд.
Кто будет управлять общим имуществом
Предусмотрены три варианта: непосредственное управление собственниками, товарищество собственников недвижимости или управляющая организация по договору. Для выбора способа управления нужно не менее трёх четвертей от общего числа голосов собственников общего имущества.
Если в течение трёх месяцев после внесения границ комплекса в ЕГРН способ не выбран или не реализован, применяется непосредственное управление. Договор с управляющей организацией должен определять состав имущества, работы и услуги, плату, контроль исполнения и срок — не более трёх лет.
Покупателю участка проект даёт право получить сведения о составе общего имущества и расходах на его содержание у лиц, отвечающих за хранение этих данных. Это позволит оценить будущие обязательные расходы ещё до покупки.
В редакции ко второму чтению начало действия закона предусмотрено с 1 марта 2028 года.