Конституционный Суд РФ постановлением от 14 июля 2026 года № 48-П признал неконституционной ситуацию, при которой архивная кадастровая стоимость продолжает влиять на налоги за прошлые годы, но собственник уже не может добиться ее пересмотра из-за процессуального срока.
Речь идет о статье 22.1 закона о государственной кадастровой оценке и связанных процессуальных правилах. Если регион перешел на внесудебный порядок, собственник сначала обращается в бюджетное учреждение субъекта РФ. Без такого этапа суд не рассматривает требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Проблема возникала, когда прежняя стоимость уже стала архивной из-за новой записи в ЕГРН, но налог за прошлые периоды все еще рассчитывался по этой старой величине. Налоговое уведомление могло прийти после истечения шести месяцев с даты, на которую оценщик определил рыночную стоимость. Бюджетное учреждение возвращало заявление, а суд отказывался рассматривать спор без предварительного решения учреждения.
Какой временный порядок установил КС
До изменения законодательства добросовестное физическое лицо без статуса индивидуального предпринимателя может подать заявление в региональное бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда оно узнало или должно было узнать о налоговых последствиях применения архивной кадастровой стоимости.
Такой датой может быть день получения налогового уведомления или день, когда уведомление считается полученным по правилам Налогового кодекса. Учреждение должно рассмотреть вопрос об установлении архивной кадастровой стоимости в размере рыночной, даже если в ЕГРН уже внесена новая стоимость объекта.
Рыночная стоимость по такому заявлению может применяться для налоговой базы за периоды в пределах трех лет, предшествующих году обращения. Например, заявление в 2026 году может затронуть налоговые периоды 2023-2025 годов, если соблюден годичный срок с момента, когда налогоплательщик узнал о налоговых последствиях.
Этот годичный срок не начал автоматически течь для всех налогоплательщиков с 14 июля 2026 года. Для заявителей по делу КС отдельно указал исчисление срока с даты провозглашения постановления, но для остальных ключевым остается момент получения или предполагаемого получения информации о налоговых последствиях.
Что это означает для коммерческой недвижимости
Коммерческое назначение объекта само по себе не исключает применение позиции КС. Временный порядок привязан к статусу налогоплательщика, а не к виду недвижимости. Поэтому им может воспользоваться физическое лицо без статуса ИП, если налог начислен ему как гражданину, в том числе по офису, магазину, складу, производственному помещению или земельному участку коммерческого назначения.
Для индивидуальных предпринимателей ситуация сложнее. В резолютивной части постановления временный порядок прямо назван для физических лиц, не являющихся ИП. Поэтому предприниматель пока не получает гарантированного права на специальный годичный срок, хотя может ссылаться на постановление как на конституционный аргумент при обжаловании возврата заявления или отказа в пересмотре стоимости.
Для организаций специальный порядок также прямо не установлен. Юридические лица сохраняют обычный механизм статьи 22.1 закона № 237-ФЗ, но если стоимость уже стала архивной и шестимесячный срок истек, процессуальный пробел остается. При этом налоговое законодательство допускает перерасчет, когда кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, поэтому для бизнеса постановление важно как подтверждение самой проблемы.
На какие платежи постановление прямо не распространяется
Временный порядок КС касается налоговой базы по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц. Он не устанавливает отдельный механизм для арендной платы за государственные и муниципальные участки, выкупной цены публичной недвижимости, налога на имущество организаций, НДФЛ и других платежей, которые зависят от кадастровой стоимости.
Законодателю поручено урегулировать порядок оспаривания архивной кадастровой стоимости налогоплательщиком. Такая формулировка позволяет сделать будущий механизм шире и распространить его не только на граждан без статуса ИП. До принятия поправок прямой работающий порядок есть только для указанной КС группы.
Источник: Конституционный Суд РФ