Покупатель может предъявить требования из-за скрытых недостатков недвижимости и после двух лет с момента передачи объекта. Главное — обнаружить дефект в срок, установленный статьёй 477 ГК РФ, указал Конституционный суд.
Поводом стало дело о нежилом помещении, которое после покупки систематически затапливало сточными, канализационными и дождевыми водами. Нижестоящие суды отказали покупательнице, потому что она обратилась к продавцу позднее двух лет после сделки.
Два срока с разным назначением
Если гарантийный срок не установлен, недостаток нужно обнаружить в разумный срок, но обычно не позднее двух лет после передачи имущества. Закон или договор могут предусматривать более длительный период.
КС отделил этот период от исковой давности. До изменения закона требования по дефектам, обнаруженным вовремя, можно предъявить и позднее — в течение срока исковой давности, который исчисляется после того, как недостаток был или должен был быть обнаружен.
Почему важно уведомить продавца
День обнаружения дефекта суд определяет с учётом даты извещения продавца, если стороны не докажут иное. Если уведомления не было или его направили после установленного периода, именно покупателю придётся доказывать, что недостаток выявлен вовремя.
Постановление не означает автоматическую ответственность продавца. В споре всё равно нужно установить, когда возник дефект, существовал ли он до передачи объекта, что предусмотрено договором и когда покупатель сообщил о проблеме.
Источник: Постановление Конституционного Суда РФ от 09.06.2026 № 38-П