Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации признала незаконным доначисление НДФЛ предпринимательнице, которой мать подарила 11 объектов недвижимости. Суд указал, что освобождение при дарении между близкими родственниками зависит от степени родства, а не от назначения объекта, его использования в бизнесе или наличия у сторон статуса индивидуального предпринимателя.
Определение от 17.04.2026 N 309-ЭС24-21782 по делу N А50-28917/2023 заметно меняет практику по семейной передаче нежилой недвижимости. Ранее налоговые органы и суды нередко признавали стоимость подаренного объекта предпринимательским доходом, если недвижимость до или после дарения сдавалась в аренду либо иначе использовалась для получения прибыли.
Главный вывод решения: получение коммерческой недвижимости в дар от близкого родственника не облагается НДФЛ. Однако для предпринимателей на УСН или ЕСХН вопрос пока нельзя считать окончательно закрытым.
Мать подарила дочери 11 объектов недвижимости
В 2019 году мать передала дочери по договору дарения 11 объектов недвижимости. Под коммерческой недвижимостью в этом деле понимались нежилые объекты, которые использовались для сдачи в аренду и иной деятельности, направленной на получение дохода.
Мать до августа 2019 года была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя и занималась арендой недвижимости. Дочь также зарегистрировалась как предприниматель и использовала полученные объекты в своей деятельности.
Инспекция посчитала, что дочь получила не обычный семейный подарок, а доход, связанный с предпринимательской деятельностью. По итогам выездной проверки ей доначислили 2 434 536 рублей НДФЛ и назначили штраф 30 431 рубль 69 копеек.
Спор прошел несколько кругов. Сначала первая и апелляционная инстанции поддержали налогоплательщика, затем Арбитражный суд Уральского округа отменил эти акты и направил дело на новое рассмотрение. После повторного рассмотрения все три нижестоящие инстанции заняли сторону инспекции. В 2026 году дело дошло до Экономической коллегии ВС, которая отменила судебные акты и признала решение инспекции недействительным.
Почему инспекция считала подарок предпринимательским доходом
Позиция налогового органа строилась на назначении и фактическом использовании недвижимости. Инспекция исходила из того, что:
- даритель использовал объекты в предпринимательской деятельности;
- одаряемая также стала использовать их для получения дохода;
- объекты не предназначались для личных или семейных нужд;
- стоимость недвижимости поэтому является предпринимательским внереализационным доходом.
Окружной суд первоначально согласился с этим подходом: если один предприниматель дарит близкому родственнику коммерческую недвижимость, а получатель продолжает использовать ее в бизнесе, стоимость имущества может облагаться налогом в рамках предпринимательской деятельности.
Верховный суд признал такой подход не основанным на законе.
Закон связывает освобождение только с родством
Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками.
К ним относятся:
- супруги;
- родители и дети, включая усыновителей и усыновленных;
- дедушки, бабушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сестры.
ВС подчеркнул: закон устанавливает только одно условие освобождения - семейные или близкородственные отношения между сторонами. Налоговый кодекс не ставит льготу в зависимость от того, является объект жилым или нежилым, допускает ли коммерческое использование, сдавался ли он в аренду, имеют ли стороны статус ИП и планирует ли получатель использовать объект для получения прибыли.
Следовательно, инспекция и нижестоящие суды фактически добавили к статье 217 НК РФ ограничения, которых в ней нет.
Семейное дарение не является предпринимательской сделкой
ВС сформулировал общий вывод: дарение между членами семьи или близкими родственниками по своей природе не предполагает предпринимательского характера отношений.
При такой сделке имущество меняет собственника, но остается внутри семейного круга. Даритель не получает встречного предоставления, а одаряемый не приобретает объект у независимого участника рынка. Поэтому статус предпринимателя и последующее использование объекта в бизнесе сами по себе не превращают семейное дарение в предпринимательскую операцию.
Этот вывод важен не только для конкретного спора. Раньше суды часто исходили из того, что назначение имущества и способ его использования позволяют определить, получил гражданин личный подарок или предпринимательский доход. Верховный суд отверг такую логику применительно к пункту 18.1 статьи 217 НК РФ.
Доход от использования недвижимости облагается отдельно
Освобождение стоимости подаренного объекта от НДФЛ, конечно, не означает, что предприниматель освобождается от налогов с доходов, которые недвижимость приносит позже.
Если получатель сдает объект в аренду, продает его, оказывает с его использованием услуги или получает иной доход, такие операции облагаются по общим правилам. В этом деле инспекция не выявила нарушений при налогообложении арендных и других доходов от использования объектов. Спор возник из-за попытки обложить НДФЛ саму стоимость полученной в дар недвижимости.
ВС разделил два самостоятельных события:
- получение объекта в дар от близкого родственника - освобождается от НДФЛ;
- извлечение дохода из этого объекта - облагается в зависимости от применяемой системы налогообложения.
Суд указал на нарушение экономического основания налога
Верховный суд также оценил экономические последствия позиции инспекции. При таком подходе предпринимательница должна была сначала заплатить НДФЛ со стоимости всей недвижимости, а затем продолжать платить налоги с арендного и иного дохода от ее использования.
При этом расходов на приобретение объектов у нее не было, поскольку недвижимость была подарена. Она не могла бы учесть стоимость приобретения при последующем определении предпринимательского дохода. ВС пришел к выводу, что подобное налогообложение нарушает принципы экономического основания налога и равенства налогоплательщиков, закрепленные статьей 3 НК РФ.
Разъяснения Минфина создали правомерные ожидания
Налогоплательщица ссылалась на письма Минфина России, в которых ведомство подтверждало возможность применять освобождение при дарении близкими родственниками нежилой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.
ВС упомянул, в частности, письма Минфина:
- от 22.12.2014 N 03-11-11/66174;
- от 27.05.2019 N 03-11-11/38260;
- от 12.10.2022 N 03-04-05/98449;
- от 10.04.2025 N 03-04-05/35604.
Суд указал, что эти разъяснения публиковались последовательно в течение длительного времени. Поэтому они создавали у налогоплательщиков правомерные ожидания: граждане могли рассчитывать, что государство не станет считать нарушением поведение, которое само финансовое ведомство ранее признавало законным.
Имело ли значение, что недвижимость раньше принадлежала дочери
В деле было особое обстоятельство. Сначала недвижимость принадлежала самой налогоплательщице и ее супругу. Затем она была подарена матери, а спустя несколько лет мать вернула объекты дочери также по договору дарения.
ВС отметил, что имущество непрерывно находилось под контролем членов одной семьи. Последнее дарение фактически вернуло дочери ранее принадлежавшие ей объекты и не изменило общий финансовый результат их использования.
Но сводить значение определения только к возврату ранее принадлежавшего имущества нельзя. Сначала Верховный суд сформулировал общее правило: освобождение зависит исключительно от родства, а назначение объекта, его использование и статус предпринимателя значения не имеют. Только после этого суд рассмотрел историю переходов имущества как дополнительное подтверждение отсутствия облагаемого имущественного прироста.
Как это меняет прежнюю практику по НДФЛ
До апреля 2026 года в судебной практике встречались решения с противоположным выводом. Показательно дело N А66-11560/2023: гражданка получила в дар производственный цех площадью более 6 тыс. кв. м и земельный участок для размещения промышленных объектов. После регистрации в качестве предпринимателя она передала большую часть здания в аренду за 2,4 млн рублей в месяц.
Инспекция доначислила 8 847 386 рублей НДФЛ. Суды признали начисление законным, поскольку объекты не предназначались для личных нужд и фактически использовались в предпринимательской деятельности.
В сентябре 2024 года судья ВС отказал в передаче жалобы по этому делу на рассмотрение Судебной коллегии. Такой отказ не равен позиции коллегии по существу: дело не рассматривалось тремя судьями Экономической коллегии, и развернутая правовая позиция не формулировалась.
Определение от 17.04.2026 имеет иное значение. Новая позиция прямо противоречит аргументации, использованной в деле N А66-11560/2023. Поэтому прежний подход, по которому коммерческое использование объекта лишает близких родственников освобождения от НДФЛ, следует считать преодоленным.
Но для УСН действует отдельная практика
Определение ВС вынесено по спору о НДФЛ и непосредственно толкует главу 23 НК РФ об обложении налогом физических лиц. Оно не дает прямого ответа на вопрос о налогообложении подаренной недвижимости у предпринимателей на УСН.
Ранее суды рассматривали стоимость такой недвижимости как внереализационный доход на основании статей 346.15, 248 и 250 НК РФ. Например:
- в деле N А70-7735/2020 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа подтвердил обязанность предпринимателя включить стоимость безвозмездно полученного имущества в налоговую базу по УСН;
- в деле N А66-12934/2022 отец подарил сыну половины складских зданий и земельного участка, а суды поддержали доначисление 2 070 418 рублей налога по УСН, пеней и штрафа;
- в деле N А12-21982/2024 мать подарила сыну-предпринимателю нежилые объекты, включая здание автошколы с автодромом; доначисление по УСН составило около 780 тыс. рублей;
- в деле N А67-9093/2024 муж передал супруге недвижимость, использовавшуюся в семейном бизнесе; суд поддержал доначисление около 2 млн рублей по УСН.
Эта практика построена на разграничении: личный семейный подарок регулируется главой об НДФЛ, а имущество, используемое в бизнесе, признается доходом предпринимателя по УСН.
Почему новая позиция может помочь и в спорах по УСН
Формально Верховный суд не рассматривал статьи 346.15 и 250 НК РФ. Поэтому нельзя утверждать, что все прежние решения по УСН автоматически утратили значение.
Однако мотивировка определения создает сильный аргумент и для предпринимателей на УСН. ВС указал, что семейное дарение по своей природе не предполагает предпринимательского характера, даже если недвижимость используется в бизнесе. Именно противоположное утверждение лежит в основе большинства решений по УСН.
В новом споре налогоплательщик может строить позицию так:
- договор заключен между физическими лицами как членами семьи;
- даритель не получает встречного предоставления;
- передача имущества сама по себе не является предпринимательской операцией;
- доходы от последующего использования объекта учитываются отдельно;
- стоимость подарка не должна включаться в предпринимательские доходы по УСН.
Тем не менее риск доначислений остается высоким. В письме от 20.03.2026 N 03-04-05/22822 Минфин вновь указал, что стоимость подаренной близким родственником недвижимости следует включать в доходы по УСН, если объект предназначен для предпринимательской деятельности. Письмо принято до определения ВС, поэтому пока неясно, изменит ли финансовое ведомство свой подход.
Итак, для НДФЛ Верховный суд дал прямой ответ, а для УСН определение пока не является бесспорным аргументом.
Аналогичный риск существует при ЕСХН
Отдельная группа - предприниматели и главы крестьянских хозяйств на ЕСХН. В деле N А35-3890/2024 родители подарили предпринимательнице два сельскохозяйственных земельных участка. Инспекция увеличила ее доход на стоимость участков и доначислила 114 802 рубля ЕСХН, а также штраф.
Суды поддержали налоговый орган. Они указали, что статья 217 НК РФ регулирует НДФЛ, тогда как при ЕСХН предприниматель должен учитывать безвозмездно полученное имущество по правилам статей 346.5, 248 и 250 НК РФ. Существенным обстоятельством стало использование земли в сельскохозяйственном производстве.
Новая позиция ВС позволяет спорить с квалификацией семейного дарения как предпринимательской операции, но прямого определения Экономической коллегии по ЕСХН пока нет.
Что это означает для собственников недвижимости
Если налог исчисляют как НДФЛ. Получатель вправе ссылаться непосредственно на определение N 309-ЭС24-21782. Коммерческое назначение объекта, его сдача в аренду и статус предпринимателя не отменяют освобождение по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ.
Если получатель применяет УСН или ЕСХН. Перед сделкой нужно отдельно оценить налоговый режим. Инспекция может потребовать включить рыночную стоимость объекта в предпринимательские доходы. Определение ВС значительно усиливает защиту, но пока не исключает доначисления и судебный спор.
Если доначисление уже произведено. Новый судебный акт можно использовать в возражениях на акт проверки, апелляционной жалобе в вышестоящий налоговый орган и судебном процессе. Уже исполненные и вступившие в силу решения автоматически не пересматриваются: необходимо учитывать сроки и процессуальные основания.
Если объект приносит доход. Арендные платежи и другие доходы от использования имущества продолжают облагаться налогом. Определение касается стоимости объекта при получении в дар, а не последующих операций с недвижимостью.
Если договор заключается сейчас. Нужно заранее проверить форму сделки и порядок регистрации перехода права. Также необходимо сохранить документы, подтверждающие родство, реальность передачи объекта и отсутствие встречного предоставления.
Налоговое освобождение не защищает притворные сделки, которыми стороны фактически оформляют продажу, расчеты или вывод имущества от кредиторов.
Вывод
Верховный суд запретил налоговым органам добавлять к статье 217 НК РФ условия, которых законодатель в ней не установил.
Для НДФЛ теперь действует ясное правило: дарение недвижимости между членами семьи и близкими родственниками освобождается от налогообложения независимо от назначения объекта, статуса предпринимателя и последующего коммерческого использования.
В отношении УСН и ЕСХН решение создает основу для пересмотра прежнего подхода, но не устраняет налоговый риск. Перед передачей нежилой недвижимости внутри семьи нужно определить, какой налоговый режим применяется к получателю, как объект использовался раньше и как стороны будут учитывать доходы от его дальнейшей эксплуатации.