Муниципальный орган не вправе отказывать в присвоении адреса образуемому объекту недвижимости только потому, что у него ещё нет кадастрового номера или зарегистрированного права. Он также не может требовать готовый межевой или технический план, если адрес необходим именно для подготовки этого документа.
Такой вывод следует из информационно-разъяснительного письма Минфина России от 20 мая 2026 года № 21-03-06/42106. ФНС России дополнительно объяснила, как применять этот порядок при оформлении жилых и садовых домов, разделе помещений, адресации комнат и работе с участками за пределами населённых пунктов.
Главная оговорка состоит в том, что адрес присваивается до кадастрового учёта не любому будущему объекту. Необходимо подтвердить, что недвижимость относится к объектам адресации и что возник один из случаев, предусмотренных Правилами присвоения, изменения и аннулирования адресов.
Почему возникла проблема с присвоением адресов
С 1 февраля 2026 года изменились требования к межевым планам, техническим планам и картам-планам территории. В отношении недвижимости, которая признаётся объектом адресации, кадастровый инженер должен указывать не просто текстовое описание адреса, а его уникальный идентификатор из Государственного адресного реестра — ID ФИАС. Новые требования установлены приказом Росреестра от 23 октября 2024 года № П/0328/24.
Получался замкнутый круг:
- Для завершения межевого или технического плана нужен адрес и его ID ФИАС
- Для присвоения адреса отдельные муниципалитеты требовали кадастровый номер или готовый кадастровый документ
- Кадастровый номер появлялся только после кадастрового учёта
- Провести кадастровый учёт без завершённого межевого или технического плана было невозможно
Минфин указал, что приказ Росреестра не изменил Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов, утверждённые постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 года № 1221. Эти Правила изначально предусматривают случаи, когда адрес должен появиться до кадастрового учёта.
Адрес может быть присвоен во время кадастровых работ
Адрес допускается присваивать объекту, который ещё только образуется и пока не имеет кадастрового номера.
Такой порядок применяется:
- к образуемым земельным участкам
- к зданиям и сооружениям, для строительства которых не требуется разрешение
- к помещениям, в том числе образуемым при разделе, объединении или другом преобразовании
- к машино-местам, включая образуемые из других помещений или машино-мест
Отдельное основание предусмотрено для недвижимости, которая уже поставлена на кадастровый учёт, но не имеет адреса либо нуждается в приведении адреса в соответствие с документацией по планировке территории или проектной документацией.
Следовательно, отсутствие кадастрового номера у образуемого объекта представляет собой не недостаток заявления, а обычный результат того, что объект ещё не прошёл кадастровый учёт. Требовать номер, который появится только после завершения процедуры, муниципалитет не вправе.
При этом нельзя переносить этот вывод на любую недвижимость. Заявитель должен показать, какой именно случай из пункта 8 Правил применяется: образование участка, выполнение кадастровых работ в отношении здания, образование помещения, преобразование машино-места либо иное предусмотренное действие.
Решение об адресе не создаёт объект недвижимости
Присвоение адреса будущему объекту не означает, что объект уже юридически возник. Такое решение не заменяет кадастровый учёт, не подтверждает законность строительства и не создаёт право собственности.
Адрес образуемого объекта начинает использоваться в гражданском обороте после постановки недвижимости на кадастровый учёт.
Кроме того, решение, принятое по заявлению в отношении образуемого или преобразуемого объекта, действует ограниченное время. Если в течение одного года новый объект не поставили на кадастровый учёт либо исходный объект не сняли с учёта, решение утрачивает силу. Поэтому адрес следует получать как часть текущих кадастровых работ, а не задолго до их завершения.
Кадастровый инженер может обратиться без доверенности
Заявление вправе подать собственник объекта адресации либо лицо, которому принадлежит одно из перечисленных в Правилах вещных прав: право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
Самостоятельным заявителем также может выступить кадастровый инженер, который выполняет кадастровые или комплексные кадастровые работы в отношении соответствующей недвижимости.
Полномочие кадастрового инженера возникает из договора подряда на выполнение кадастровых работ, государственного или муниципального контракта либо другого документа, предусмотренного законодательством о кадастровой деятельности. Отдельная доверенность собственника для такого обращения не требуется.
Кадастровый инженер в данном случае действует не как представитель заказчика, а на основании собственного полномочия, установленного пунктом 29 Правил. Поэтому требование представить доверенность противоречит установленному порядку.
Арендатор не становится самостоятельным заявителем только в силу договора аренды. Он может обратиться как представитель правообладателя по доверенности либо организовать обращение кадастрового инженера, выполняющего работы по договору.
Муниципалитет иногда обязан присвоить адрес по собственной инициативе
ФНС обратила внимание, что адресация не всегда начинается с отдельного заявления собственника. В предусмотренных Правилами случаях муниципальный орган должен решить вопрос об адресе одновременно с выполнением другой публичной функции.
Например, решение об адресе принимается одновременно:
- с утверждением схемы расположения земельного участка
- с заключением соглашения о перераспределении участков
- с заключением договора о комплексном развитии территории
- с утверждением проекта планировки территории
- с принятием решения о строительстве объекта
- с выполнением комплексных кадастровых работ
Если муниципалитет не присвоил адрес по собственной инициативе, собственник или кадастровый инженер сохраняет право подать отдельное заявление. Отсутствие первоначального заявления не оправдывает бездействие органа, когда Правила обязывали его решить вопрос об адресе одновременно с другим действием.
Какие документы могут запросить у заявителя
Для присвоения адреса муниципалитет вправе проверить права на исходный объект или земельный участок, обстоятельства образования недвижимости и наличие предусмотренного Правилами основания.
В зависимости от ситуации могут потребоваться:
- правоустанавливающие документы
- разрешение на строительство
- схема расположения участка
- решение о переводе помещения
- акт приёмочной комиссии после перепланировки
- сведения о преобразуемых объектах
Однако документы и сведения, которые находятся в государственных информационных системах, муниципалитет должен получать по межведомственным запросам. Это относится, в частности, к выпискам из ЕГРН об исходных, существующих или снятых с учёта объектах.
Заявителя нельзя заставлять самостоятельно приносить документ, который орган обязан запросить у Росреестра или Роскадастра.
Главное разъяснение Минфина касается документов на будущий объект. Муниципалитет не вправе требовать:
- кадастровый номер образуемого объекта
- государственную регистрацию права на ещё не учтённый объект
- готовый межевой план образуемого участка
- готовый технический план образуемого здания или помещения
- проект межевого или технического плана
- доверенность на кадастрового инженера, который обращается на основании пункта 29 Правил
При этом право на исходный объект или земельный участок может иметь значение. Запрет касается кадастрового номера и зарегистрированного права именно на будущий объект, которого до завершения преобразования ещё не существует в ЕГРН.
Как присваивается адрес при разделе нежилого помещения
ФНС подробно рассмотрела ситуацию, когда одно нежилое помещение разделяют на несколько самостоятельных помещений.
Муниципалитет должен аннулировать адрес преобразуемого помещения и создать новые адреса для образуемых объектов. На административном портале ФИАС для этого предусмотрен режим «разделение».
Адрес исходного помещения сохраняется в истории как адрес-предшественник. Новые записи становятся адресами-преемниками.
На этой стадии у новых помещений ещё нет кадастровых номеров. Поэтому муниципалитет создаёт адреса без их указания. После постановки помещений на кадастровый учёт Росреестр передаёт в ФНС сведения об адресах, ID ФИАС и присвоенных кадастровых номерах. Оператор ФИАС связывает новые номера с ранее созданными адресами.
Правильная последовательность: присвоение адресов и получение ID ФИАС → подготовка технического плана → кадастровый учёт → привязка кадастровых номеров к адресам.
Требование сначала представить кадастровые номера новых помещений меняет эту последовательность на противоположную и делает процедуру невыполнимой.
Адреса коммунальной квартиры и отдельных комнат
ФНС также разъяснила адресацию коммунальных квартир.
Коммунальная квартира признаётся объектом адресации. Если комнаты внутри неё поставлены на кадастровый учёт как самостоятельные объекты недвижимости, каждая такая комната также должна иметь собственный уникальный адрес в Государственном адресном реестре.
Это важно в ситуациях, когда в ЕГРН зарегистрированы отдельные комнаты, но в ГАР существует только общая запись об адресе квартиры либо несколько самостоятельных объектов ошибочно связаны с одним адресом.
Исправление может потребовать создания отдельных адресных записей и привязки каждого ID ФИАС к соответствующему объекту.
Можно ли присвоить адрес дому по «дачной амнистии»
Отсутствие уведомления о планируемом строительстве само по себе не препятствует присвоению адреса жилому или садовому дому.
До 1 марта 2031 года Закон № 218-ФЗ позволяет оформить отдельные жилые и садовые дома в упрощённом порядке. Кадастровый учёт и регистрация прав могут проводиться на основании технического плана, декларации правообладателя и документов на земельный участок без прохождения уведомительной процедуры по статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
ФНС указала, что Правила адресации охватывают как дома, при строительстве которых направлялись уведомления, так и дома, оформляемые без таких уведомлений в установленном упрощённом порядке.
Однако «дачная амнистия» не отменяет остальные условия. Дом должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, а участок должен относиться к предусмотренным законом видам: для садоводства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта либо деятельности крестьянского фермерского хозяйства.
Какие участки за пределами населённых пунктов получают адрес
Не каждый земельный участок является объектом адресации.
Участок за пределами населённого пункта получает адрес, если он предназначен для размещения объекта капитального строительства. Если участок не относится к землям населённых пунктов и не предназначен для капитального строительства, адрес ему не присваивается. В ЕГРН указывается иное описание местоположения.
ФНС привела примеры участков с видами разрешённого использования «для размещения металлических гаражей» и «для стоянок автомобильного транспорта». По мнению ведомства, такие участки за пределами населённых пунктов не являются объектами адресации, поскольку указанные виды использования не предполагают размещение объектов капитального строительства.
Этот вывод нельзя автоматически распространять на каждый участок с похожим наименованием. Необходимо проверять категорию земли, точный вид разрешённого использования и допустимость размещения капитального объекта.
Может ли здание иметь адрес без адреса земельного участка
Отсутствие адреса у земельного участка либо отсутствие сформированного участка не запрещает присвоить адрес расположенному на нём зданию или сооружению.
Здание и участок представляют собой самостоятельные объекты адресации. Поэтому капитальный объект может получить собственный адрес, даже если участок под ним не имеет адреса.
Но это правило не означает, что адрес присваивается любому сооружению. Необходимо установить, относится ли конкретный объект к зданиям или сооружениям, которые признаются объектами адресации.
Например, по мнению ФНС, комплектные, мачтовые и столбовые трансформаторные подстанции прежде всего представляют собой оборудование и самостоятельными объектами адресации не являются. Трансформаторная подстанция, выполненная в виде отдельного здания, может рассматриваться как объект адресации.
По объектам, входящим в производственно-технические комплексы, ФНС не сформулировала универсального правила. Ведомство указало, что необходимо исследовать характеристики конкретной недвижимости, сведения ЕГРН и существующие записи ГАР. Следовательно, этот вопрос остаётся предметом индивидуальной правовой и технической оценки.
В каких случаях отказ точно не соответствует разъяснениям Минфина
Отказ противоречит позиции Минфина, если его единственной причиной указано:
- отсутствие кадастрового номера у образуемого объекта
- отсутствие зарегистрированного права на будущий объект
- отсутствие готового межевого или технического плана, для которого и требуется адрес
- отсутствие проекта такого плана
- отсутствие доверенности у кадастрового инженера, обращающегося на основании договора
- непредставление заявителем сведений ЕГРН, которые орган должен получить самостоятельно
Эти выводы применяются при условии, что недвижимость является объектом адресации и существует предусмотренный Правилами случай присвоения адреса во время кадастровых работ.
Само наличие в отказе слов «нет кадастрового номера» ещё не решает спор. Необходимо проверить весь документ: кто обратился, какой объект образуется, на каком основании проводятся работы и какие дополнительные обстоятельства указал муниципалитет.
Когда отказ может быть законным
Пункт 40 Правил предусматривает четыре группы оснований:
- Заявление подало лицо, которое не вправе обращаться за присвоением адреса
- Межведомственный запрос подтвердил отсутствие необходимого документа или информации, а заявитель не представил соответствующий документ самостоятельно
- Документ, который обязан представить заявитель, выдан с нарушением установленного порядка
- Отсутствуют предусмотренные Правилами случаи или условия для присвоения либо аннулирования адреса
Этот перечень является исчерпывающим. Муниципалитет не может добавлять к нему собственные основания, предусмотренные только внутренним регламентом или сложившейся административной практикой.
Однако последнее основание сформулировано достаточно широко. Отказ может быть законным, если объект вообще не относится к объектам адресации, вид использования участка не допускает капитальное строительство, заявитель просит присвоить новый адрес уже адресованному объекту без предусмотренного основания либо фактические характеристики не позволяют применить соответствующий пункт Правил.
Решение должно не просто воспроизводить подпункт «г» пункта 40, а объяснять, какое конкретное условие отсутствует и какими обстоятельствами это подтверждается.
Что показывает судебная практика
Письма Минфина и ФНС изданы в мае и июне 2026 года, поэтому устойчивая судебная практика именно по новому требованию об ID ФИАС ещё не сформировалась. Однако ранее рассмотренные дела показывают, как суды оценивают основания для отказа по пункту 40 Правил.
Отсутствие улицы рядом с участком не всегда препятствует адресации
В деле № 2А-1043/2025 администрация отказалась присвоить адрес жилому дому. Она указала, что садовый участок расположен за пределами населённого пункта и не примыкает к элементам улично-дорожной сети.
Суд установил, что вид разрешённого использования участка допускал размещение жилого дома, а отсутствие рядом улицы не названо Правилами самостоятельным основанием для отказа. Адрес может не содержать наименование улицы, если соответствующий элемент отсутствует. Отказ признали незаконным.
Этот подход соответствует июньскому разъяснению ФНС: участок за пределами населённого пункта может быть объектом адресации, когда он предназначен для размещения капитального объекта.
Общая ссылка на отсутствие проекта межевания недостаточна
В деле № 2А-2495/2025 муниципалитет отказал в присвоении адреса жилому дому из-за отсутствия проекта организации и застройки СНТ и проекта межевания территории.
Суд отметил, что администрация не доказала наличие фактических обстоятельств, препятствующих адресации. Границы участка были определены, дом и участок состояли на кадастровом учёте, а сведения о нарушении требований к образованию участка отсутствовали. Отказ признали незаконным, но суд не присвоил адрес самостоятельно, а обязал муниципальный орган повторно рассмотреть заявление.
Похожий подход суд применил в деле № 2А-4653/2024. Участок образовали при разделе объекта, который уже имел адрес, а соседние участки также были адресованы. Отсутствие у муниципалитета части архивной и градостроительной документации суд признал внутренней проблемой органа, которую нельзя перекладывать на собственника.
Отсутствие документации может иметь значение вместе с другими нарушениями
Противоположный вывод сделан Ленинградским областным судом в деле № 33А-6144/2025.
В этом случае отсутствовала не только документация по планировке территории. Суд установил, что участок не имел доступа от земель общего пользования, а проезд проходил через частные участки. Отсутствие доступа могло препятствовать нормальному использованию недвижимости и последующему кадастровому учёту.
Суд признал, что при совокупности этих обстоятельств условия для присвоения адреса отсутствовали, и оставил отказ муниципалитета в силе.
Следовательно, формула «отсутствует проект планировки или межевания» сама по себе не даёт однозначного ответа. Суд проверяет, представляет ли отсутствие документа лишь формальную ссылку либо подтверждает реальный правовой или градостроительный дефект.
Нельзя потребовать другой адрес без предусмотренного основания
В деле № 2А-1492/2025 земельный участок и жилой дом уже состояли на кадастровом учёте и имели адресные характеристики. Собственник просил присвоить им иной адрес, но не доказал наличие основания для изменения существующей адресации.
Суд признал отказ законным, поскольку само желание получить другой адрес не относится к случаям, перечисленным в пункте 8 Правил.
Этот пример показывает, что закрытый перечень оснований для отказа не превращает адресацию в безусловную услугу. Заявитель всё равно должен доказать наличие юридического основания для присвоения или изменения адреса.
Какую общую позицию формирует практика
Из разъяснений ведомств и судебных решений следуют три вывода.
- муниципалитет не вправе создавать замкнутый круг и требовать документ, который можно подготовить только после присвоения адреса.
- формальное указание подпункта «г» пункта 40 не делает отказ законным. Орган должен назвать конкретное отсутствующее условие и доказать его отсутствие.
- суд обычно не подменяет муниципалитет и не присваивает адрес своим решением. Даже после признания отказа незаконным суд чаще обязывает орган повторно рассмотреть заявление. Поэтому качественно подготовленное первоначальное обращение сокращает риск повторного отказа.
Если адрес не внесли в ГАР
Росреестр дополнительно разъяснил порядок подготовки карты-плана территории, межевого и технического плана, когда адрес не внесен в государственный адресный реестр из-за отказа уполномоченного органа.
Если кадастровый инженер обращался за адресом по пункту 29 Правил, но получил отказ по причинам, которые не зависят от инженера или другого уполномоченного заявителя, в плане можно указать сведения об ином месте нахождения объекта.
Кадастровый учет не должен приостанавливаться только из-за отсутствия уникального идентификатора адреса, если к карте-плану, межевому или техническому плану приложено решение уполномоченного органа об отказе в присвоении адреса.
Что пока не урегулировано окончательно
Остаётся вопрос о кадастровом учёте в ситуации, когда муниципалитет законно отказал в адресе по объективной причине, которая не зависит от заявителя или кадастрового инженера.
Росреестр сообщил, что доведёт до территориальных органов отдельную позицию о применении пункта 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ в подобных случаях. Эта норма позволяет приостановить кадастровый учёт, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства.
Однако письмо Росреестра не раскрывает содержание будущих указаний. Поэтому пока нельзя утверждать, что отсутствие ID ФИАС при объективной невозможности присвоить адрес никогда не повлечёт приостановление. До появления методической позиции практика территориальных органов может различаться. Только в этой части письмо Росреестра дополняет, а не повторяет разъяснение Минфина.
Что делать собственнику или кадастровому инженеру
Перед обращением необходимо определить, относится ли недвижимость к объектам адресации. Особенно тщательно это следует проверять для участков за пределами населённых пунктов, сооружений, оборудования и объектов производственных комплексов.
Затем нужно указать конкретное основание из пункта 8 Правил. Недостаточно написать, что адрес требуется «для оформления недвижимости». Следует пояснить, какие кадастровые работы выполняются и какой объект образуется или преобразуется.
Порядок действий:
- Проверить наличие адреса и ID ФИАС в Государственном адресном реестре
- Определить, является ли объект объектом адресации
- Установить применимый случай из пункта 8 Правил
- Подать заявление от правообладателя либо кадастрового инженера
- Подтвердить полномочия кадастрового инженера договором, но не доверенностью
- При разделе или объединении одновременно поставить вопросы об аннулировании прежнего адреса и присвоении новых адресов
- После принятия решения проверить фактическое размещение адреса в ГАР и получить ID ФИАС
- Завершить кадастровый учёт в течение года
При отказе необходимо проверить, указано ли конкретное основание из пункта 40, какие документы муниципалитет запросил самостоятельно и не требует ли он кадастровый номер или технический план будущего объекта.
К жалобе или административному иску целесообразно приложить письмо Минфина от 20 мая 2026 года и письмо ФНС от 11 июня 2026 года. Эти документы не являются нормативными правовыми актами, но отражают согласованное толкование порядка адресации профильными ведомствами.
Вывод
Минфин не ввёл новый порядок, а подтвердил правильную последовательность уже действующих процедур.
В предусмотренных Правилами случаях адрес образуемому объекту присваивается во время кадастровых работ. Поэтому муниципалитет не вправе требовать кадастровый номер будущего объекта, зарегистрированное право на него или готовый межевой либо технический план.
ФНС дополнила этот вывод отдельными правилами. При разделе помещения сначала создаются новые адреса и ID ФИАС, затем готовится технический план, после чего объектам присваиваются кадастровые номера. Такой же подход применяется к домам, оформляемым в упрощённом порядке, и к другим объектам, адресация которых предусмотрена до кадастрового учёта.
Вместе с тем письмо не гарантирует положительное решение в любой ситуации. Заявитель должен доказать, что недвижимость является объектом адресации и что возник предусмотренный Правилами случай присвоения адреса. Именно эти вопросы, а не отсутствие у будущего объекта кадастрового номера, должны определять законность отказа.
Источник: Национальная палата кадастровых инженеров: письма Минфина, ФНС и Росреестра